¿A cuánto puedo vender mi vivienda de protección pública en Madrid?
La Comunidad de Madrid ha actualizado los precios de venta máximo de las viviendas de protección pública en toda la región. Esta actualización supone un incremento considerable del precio máximo de venta legal de las viviendas de protección pública en toda la comunidad autónoma. En fecha 15 de febrero de 2024 la Conserjería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras ha dictado ORDEN por la que se establecen los precios de vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid. Esta nueva normativa pretende adaptarse a la realidad del mercado inmobiliario, ya que los precios anteriormente vigentes entraron en vigor con la ORDEN 116/2008, hace más de 15 años. Valor máximo en función de la zona y la superficie Conviene matizar que los precios máximos de venta varían en función de la localización del inmueble. La CAM traza tres zonas con un valor de venta diferente: ZONA A. Con un valor máximo de venta del metro cuadrado de 2.450 €: Madrid, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos. ZONA B. El valor máximo de venta por metro cuadrado en esta zona es 2.110 euros/m2 y afecta a los siguientes municipios: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de En medio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Agustín de Guadalix, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón. ZONA C. En el resto de municipios de Madrid el valor máximo de venta por metro cuadrado es de 1.900 euros/ m2. A continuación exponemos un gráfico interactivo ilustrativo del valor máximo de venta de la vivienda de protección pública básica en cada municipio de Madrid Estos precios de venta serán los que afecten a las viviendas de protección pública que se encuentren acogidas al Decreto 74/2009 y que no hayan obtenido ayudas financiadas por el RD 801/2005, el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. ¿Qué pasa con los garajes y trasteros? Si la VPPB que vamos a vender tiene un único garaje vinculado a la vivienda y así figura en escritura, el precio de venta será el siguiente: Si la vivienda tiene un segundo garaje vinculado , el precio de venta de dicha plaza de garaje será: ¡OJO! El tamaño máximo de venta de los garajes es de 25 m2 útiles. Si tu garaje tuviera una superficie, por ejemplo, de 30 metros cuadrados, únicamente lo podrás vender como si tuviera un tamaño de 25 metros cuadrados. Los garajes no vinculados que se transmiten a los adquirentes de la vivienda podrán ser vendidos a un precio diferente que aquellos que son transmitidos a un tercero diferente al comprador de la vivienda. Así el preció de venta será el siguiente: Cuando los garajes son vendidos a persona diferente a la que compra la vivienda los precios máximos de venta cambian: La misma consideración respecto a los garajes afecta a los trasteros. El trastero vinculado a la vivienda no podrá exceder en su venta la superficie de 8 m2 útiles. Respecto a los trasteros de las VPPB, el precio máximo de venta por zonas es el siguiente: Si usted se encuentra interesado en vender su vivienda de protección pública básica, en FH Abogados nos encargamos de todo. Contamos con amplia experiencia en la gestión de venta de VPPB con las máximas garantías. Es importante contar con un asesor legal en estas gestiones ya que la venta por un precio superior al legal es una práctica sancionable con multas de 6.000 a 60.000 euros.
Vías para lograr el cese de una vivienda de uso turístico en Madrid
El fenómeno de las viviendas para uso turístico supone un problema para los cascos históricos para las grandes ciudades. A partir del año 2013, momento en el que se excluyen las VUT de la Ley de Arrendamientos Urbanos, han sido las Comunidades Autónomas las que han adoptado las normas que regulan este tipo de alojamientos. La proliferación de viviendas de uso turístico ha favorecido el proceso de gentrificación y el abandono de aquellas personas con menos ingresos de los núcleos de las grandes ciudades. El alquiler para uso turístico ofrece a los tenedores de inmuebles una oportunidad de ganar dinero fácil mediante el alquiler de vivienda por periodos inferiores a dos meses. Este negocio ha creado problemas ligados al uso incívico de las instalaciones comunes vecinales. Muchas comunidades de vecinos, en especial de la zona centro de Madrid, se ven abocados a plantear litigios ante los juzgados por el uso por respetuoso de las instalaciones de los clientes de las VUT. Para evitar la instalación o propiciar el cese de las viviendas de uso turístico en su comunidad de vecinos pueden seguirse tres estrategias: 1.- Modificación de los estatutos de la comunidad Las comunidades de propietarios pueden modificar sus estatutos para restringir el uso de las viviendas de uso turístico en la comunidad. Para limitar o condicionar esta actividad se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, siempre y cuando representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El artículo 17. 12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la siguiente regla: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. Estos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios no tendrán efectos retroactivos, es decir, no servirán para impedir que el vecino que alquila su vivienda con fines turísticos lo siga haciendo. Sí que será válido y eficaz para que otros vecinos no lo hagan posteriormente a la adopción del acuerdo. En este sentido, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en fecha 29 de noviembre de 2023 dictó una Sentencia muy importante en el devenir de las viviendas para uso turístico en España. La STS 1671/2023 avaló que las comunidades de propietarios prohíban en sus estatutos la utilización de las viviendas para el ejercicio de una actividad económica. En dicha Sentencia, el Alto Tribunal incide en que el alquiler de vivienda para uso turístico constituye actividad económica. Consulta aquí la sentencia íntegra 2.- Denuncia ante la Agencia Actividades Si su vecino -empresario- ya alquila su vivienda como negocio, ejerciendo la actividad económica de vivienda para fines turísticos, se podría denunciar ante la Agencia de Actividades de la Comunidad de Madrid el ejercicio de VUT sin haber obtenido la licencia turística municipal preceptiva. Para saber si una vivienda cuenta con licencia puede ser indicativo que tenga instalada la placa distintiva del registro del alojamiento visible. Actualmente para poder obtener licencia turística en Madrid se debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 y el Plan Especial de Hospedaje (PEH). Entre los requisitos se encuentra la obligatoriedad de contar con acceso independiente a la vivienda para uso turístico, es decir, no se puede entrar a la vivienda a través de los elementos comunes. Se estima que actualmente únicamente el 5% de las viviendas y apartamentos para uso turístico cuentan con la preceptiva licencia municipal. Respecto a los requisitos para registrar una vivienda para uso turístico en Madrid consulte este post 3.- Demanda de cese de actividad molesta de la Vivienda de uso turístico La última opción para conseguir el cese de la actividad de arrendamiento turístico es instar una demanda de juicio ordinario contra el propietario de la vivienda de uso turístico por el desarrollo de una actividad molesta. El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la siguiente prohibición a los propietarios u ocupantes de piso o local: 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En este procedimiento la comunidad de propietarios deberá probar las molestias continuas causadas por el arrendamiento de la vivienda turística. Entre estas actividades molestas se encuentran el ruido, el flujo de movimiento de entradas y salidas de turistas, los desperfectos causados a los elementos comunes. La jurisprudencia ha venido reconociendo que las viviendas para uso turístico no tienen por qué ser molestas. No se presupone la realización de actos incívicos notorios que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes que pueden entrañar una perturbación grave. En todo caso se deberá probar que efectivamente existen molestias causadas que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes.
Requisitos para alquilar mi vivienda como vivienda de uso turístico en Madrid
La explosión de las viviendas y apartamentos de uso turístico ha cambiado por completo la forma de alojarnos cuando hacemos turismo. El alquiler de apartamentos y viviendas en plataformas como Airbnb ha incrementado el proceso de gentrificación en las ciudades, desplazando a los habitantes de toda la vida fuera de los núcleos poblacionales. La gran rentabilidad del alquiler de corta estancia ha sustituido en muchos casos al alquiler por temporadas. La legislación de las viviendas de uso turístico se encuentra regulada por las Comunidades Autónomas, por lo que existe una diversidad normativa en las diferentes comunidades españolas. En concreto la Comunidad Autónoma de Madrid define qué es una vivienda de uso turístico en el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turísticos de la Comunidad de Madrid. Así reza el art. 2.2: 2. Definición de vivienda de uso turístico: tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 1. Requisitos legales y documentos necesarios para Registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid Antes de poder alquilar nuestra vivienda por periodos de corta estancia como VUT es necesario obtener la preceptiva licencia municipal. 1.- Declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico. El propietario de la vivienda de uso turístico o sus representantes deberán presentar ante la Dirección General de Turismo y Hostelería. Entre la documentación que debe obrar en su poder para realizar la declaración responsable de inicio de actividad se encuentran: – El documento que acredite la disponibilidad del inmueble: escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros. – Seguro de responsabilidad civil. – Escritura de sociedad en su caso. 2.- Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico: este certificado debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico y se debe acompañar a la declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda de uso turístico. El CIVUT debe ser elaborado mediando comprobación in situ del inmueble. En este certificado, el técnico comprobará que la vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. El CIVUT debe acreditar los siguiente: a) Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente. b) Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto. c) Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda. d) Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda. e) Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible. El CIVUT estará a disposición de los usuarios de las viviendas de uso turístico. 3.- Una vez realizada la declaración Responsable y obtenido el CIVUT es momento de inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. Este Registro es gratuito. 2. Requisitos para obtener la licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid Para ofrecer realizar la actividad económica de alojamiento de vivienda para uso turístico en la ciudad de Madrid se requiere la obtención de licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid. La normativa municipal que deben cumplir las viviendas de uso turístico es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, el Plan Especial de Regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje de 2019 y el Código Técnico de edificación. El primer factor a tener en cuenta para la concesión de la licencia es la ubicación del inmueble dependiendo de los tres anillos dibujados en el mapa de Madrid. En función del anillo los requisitos serán unos u otros. Los anillos por zonas serán los siguientes: Anillo 1 Distrito Centro: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Sol. Anillo 2 Distrito Chamberí: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso, Distrito Chamartín: El Viso Distrito Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana. Distrito Retiro: Pacífico, Ibiza, Jerónimos, Niño Jesús. Distrito Arganzuela: Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer, Atocha. Distrito Moncloa-Aravaca: Argüelles. Anillo 3 Distrito Tetuán: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas, Berruguete. Distrito Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla. Distrito Salamanca: Guindalera, Fuente del Berro. Distrito Retiro: Estrella, Adelfas. Distrito Arganzuela: Legazpi. Distrito Usera: Almendrales Moscardó. Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel, San Isidro. Distrito Latina: Los Cármenes, Puerta del Ángel. Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo, Parte de Ciudad universitaria. Una vez determinados los anillos del municipio de Madrid y ubicada la vivienda en uno de ellos, es el momento de conocer cuál es el nivel de uso del edificio. Ello se consulta a través del Catálogo de usos y actividades del servicio de mapas del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid. Las condiciones para implantar una vivienda de uso turístico en un local o vivienda dentro de un edificio residencial en el ANILLO 1 será el siguiente: En los niveles de uso C y D: En cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A y B: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 2: En los niveles de uso B, C y D: en cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 3: En los niveles de uso A, B, C y D donde se admitan otras clases de uso terciario con carácter complementario no será necesario el acceso
¿Se puede pedir arraigo social tras solicitar asilo?
Esta es una pregunta muy recurrente entre los extranjeros residentes en España. Durante años, la forma más habitual de conseguir la regularización de los extranjeros ha sido la petición de asilo. ¡PERO OJO! La petición de asilo en la mayoría de casos no tenía ningún viso de prosperar, sino que era utilizada como vehículo para lograr la permanencia en España durante el tiempo legal establecido para solicitar algún tipo de arraigo. Esta situación ha deparado que en España se realicen más de 120.000 peticiones de asilo anuales. Estas solicitudes son denegadas en vía administrativa normalmente a los cuatro o cinco meses. Una vez solicitada protección internacional, el solicitante de asilo recibe la conocida como tarjeta roja. A los seis meses, esta tarjeta roja le habilitará a trabajar en España hasta que sea resuelta definitivamente su solicitud. Una vez denegado por vía administrativa, se debe interponer recurso contencioso administrativo por vía judicial en el plazo de los dos meses siguientes a la denegación del asilo. Interpuesto el recurso contencioso administrativo comienza la travesía del asilo por la Audiencia Nacional, que será el Tribunal encargado de conocer en primera e única instancia denegaciones de las solicitudes de asilo. Una vez en la Audiencia Nacional, hasta obtener Sentencia, lo habitual es que transcurra un plazo más de año y medio. Contra la Sentencia de la Audiencia Nacional podrá interponerse el recurso extraordinario de Casación ante el Tribunal Supremo, cuya resolución se demorará más de un año. En definitiva, tres años después de solicitar protección internacional, normalmente el solicitante de asilo se encuentra con tres años de permanencia en España. ¿Cuál es la situación del solicitante de asilo durante la tramitación de la solicitud? El Tribunal Supremo, en la STS 414/2024 de 24 de enero zanjó esta cuestión, en interpretación de las Directivas 2013/32/UE y 2014/33/UE. El TS ha resuelto que la situación del solicitante de asilo mientras se sustancia su solicitud de asilo no es una situación de residencia ni de estancia, sino que es considerada como una situación de tolerancia de permanencia en el país en el que se solicita asilo como medida preventiva. Así, el solicitante de asilo NO SE CONSIDERA NI RESIDENTE NI IRREGULAR EN EL PAÍS DONDE SOLICITA ASILO, SINO QUE SE CONSIDERA COMO UNA MERA PERMANENCIA. Esta consideración de “mera permanencia” tiene sus consecuencias a la hora de valorar si puede ser computable a los efectos de solicitar arraigo laboral. La STS 414/2024 de 24 de enero ha afirmado que la situación de permanencia durante la tramitación del asilo no se corresponde con lo preceptuado en el art. 124.1 del Reglamento 557/2011. Dicho Reglamento establece lo siguiente respecto a la concesión de autorización de residencia por arraigo laboral: 1. Por arraigo laboral, podrán obtener una autorización los extranjeros que acrediten la permanencia continuada en España durante un periodo mínimo de dos años, siempre que carezcan de antecedentes penales en España y en su país de origen o en el país o países en que haya residido durante los últimos cinco años, que demuestren la existencia de relaciones laborales cuya duración no sea inferior a seis meses, y que se encuentren en situación de irregularidad en el momento de la solicitud. A los efectos de acreditar la relación laboral y su duración, el interesado deberá presentar cualquier medio de prueba que acredite la existencia de una relación laboral previa realizada en situación legal de estancia o residencia. A estos efectos se acreditará la realización, en los últimos 2 años, de una actividad laboral que suponga, en el caso de actividad por cuenta ajena, como mínimo una jornada de 30 horas semanales en el periodo de 6 meses o de 15 horas semanales en un periodo de 12 meses, y en el caso del trabajo por cuenta propia, una actividad continuada de, al menos, seis meses. El TS considera que la situación de permanencia durante la tramitación del asilo no es una “situación legal de estancia o residencia”. En definitiva, las solicitudes de arraigo laboral serán denegadas cuando los 6 meses cotizados y los dos años de residencia se hayan realizado como solicitantes de asilo. La residencia en España durante el asilo computa para el arraigo social Los requisitos del arraigo social SÍ QUE SON COMPATIBLES CON EL ASILO. Los años de permanencia en España mientras se resuelve su solicitud de asilo SÍ QUE VAN A COMPUTAR PARA EL ARRAIGO SOCIAL. Si usted lleva en España más de tres años como solicitante de asilo y cumple con el resto de requisitos para la concesión de arraigo social, su autorización de residencia por razones de arraigo social deberá ser estimada. El art. 124.2 de Real Decreto Ley 557/2011 establece como requisito principal para la obtención del permiso por arraigo social: 124.2. Por arraigo social, podrán obtener una autorización los extranjeros que acrediten la permanencia continuada en España durante un periodo mínimo de tres años. A diferencia de con el arraigo laboral que exigía una “situación legal de estancia o residencia”, el arraigo social únicamente precisa de una acreditada “permanencia continuada en España”. ¡PERO OJO¡ Que los años de residencia en España durante el asilo sean compatibles con el arraigo social, no significa que usted no tenga que desistir de su solicitud de protección internacional en el momento que vaya a solicitar el arraigo social. No es posible la tramitación de forma paralela del asilo y de ningún tipo de arraigo. En FH Abogados realizamos todo tipo de trámites de extranjería, incluido el arraigo social, si se encuentra interesado en que tramitemos su arraigo social, visite esta página, ahí encontrará los diferentes requisitos explicados para conseguir la concesión del arraigo social y el precio del despacho por la gestión del trámite. Acudir a un abogado especializado en extranjería que conozca de la realidad y ACTUALIDAD de la normativa de extranjería es vital para lograr la regularización de forma rápida y eficaz. En FH Abogados contamos con un equipo de abogados con amplia experiencia en temas de extranjería que sabrán asesorarle jurídicamente