Vías para lograr el cese de una vivienda de uso turístico en Madrid
El fenómeno de las viviendas para uso turístico supone un problema para los cascos históricos para las grandes ciudades. A partir del año 2013, momento en el que se excluyen las VUT de la Ley de Arrendamientos Urbanos, han sido las Comunidades Autónomas las que han adoptado las normas que regulan este tipo de alojamientos. La proliferación de viviendas de uso turístico ha favorecido el proceso de gentrificación y el abandono de aquellas personas con menos ingresos de los núcleos de las grandes ciudades. El alquiler para uso turístico ofrece a los tenedores de inmuebles una oportunidad de ganar dinero fácil mediante el alquiler de vivienda por periodos inferiores a dos meses. Este negocio ha creado problemas ligados al uso incívico de las instalaciones comunes vecinales. Muchas comunidades de vecinos, en especial de la zona centro de Madrid, se ven abocados a plantear litigios ante los juzgados por el uso por respetuoso de las instalaciones de los clientes de las VUT. Para evitar la instalación o propiciar el cese de las viviendas de uso turístico en su comunidad de vecinos pueden seguirse tres estrategias: 1.- Modificación de los estatutos de la comunidad Las comunidades de propietarios pueden modificar sus estatutos para restringir el uso de las viviendas de uso turístico en la comunidad. Para limitar o condicionar esta actividad se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, siempre y cuando representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El artículo 17. 12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la siguiente regla: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. Estos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios no tendrán efectos retroactivos, es decir, no servirán para impedir que el vecino que alquila su vivienda con fines turísticos lo siga haciendo. Sí que será válido y eficaz para que otros vecinos no lo hagan posteriormente a la adopción del acuerdo. En este sentido, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en fecha 29 de noviembre de 2023 dictó una Sentencia muy importante en el devenir de las viviendas para uso turístico en España. La STS 1671/2023 avaló que las comunidades de propietarios prohíban en sus estatutos la utilización de las viviendas para el ejercicio de una actividad económica. En dicha Sentencia, el Alto Tribunal incide en que el alquiler de vivienda para uso turístico constituye actividad económica. Consulta aquí la sentencia íntegra 2.- Denuncia ante la Agencia Actividades Si su vecino -empresario- ya alquila su vivienda como negocio, ejerciendo la actividad económica de vivienda para fines turísticos, se podría denunciar ante la Agencia de Actividades de la Comunidad de Madrid el ejercicio de VUT sin haber obtenido la licencia turística municipal preceptiva. Para saber si una vivienda cuenta con licencia puede ser indicativo que tenga instalada la placa distintiva del registro del alojamiento visible. Actualmente para poder obtener licencia turística en Madrid se debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 y el Plan Especial de Hospedaje (PEH). Entre los requisitos se encuentra la obligatoriedad de contar con acceso independiente a la vivienda para uso turístico, es decir, no se puede entrar a la vivienda a través de los elementos comunes. Se estima que actualmente únicamente el 5% de las viviendas y apartamentos para uso turístico cuentan con la preceptiva licencia municipal. Respecto a los requisitos para registrar una vivienda para uso turístico en Madrid consulte este post 3.- Demanda de cese de actividad molesta de la Vivienda de uso turístico La última opción para conseguir el cese de la actividad de arrendamiento turístico es instar una demanda de juicio ordinario contra el propietario de la vivienda de uso turístico por el desarrollo de una actividad molesta. El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la siguiente prohibición a los propietarios u ocupantes de piso o local: 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En este procedimiento la comunidad de propietarios deberá probar las molestias continuas causadas por el arrendamiento de la vivienda turística. Entre estas actividades molestas se encuentran el ruido, el flujo de movimiento de entradas y salidas de turistas, los desperfectos causados a los elementos comunes. La jurisprudencia ha venido reconociendo que las viviendas para uso turístico no tienen por qué ser molestas. No se presupone la realización de actos incívicos notorios que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes que pueden entrañar una perturbación grave. En todo caso se deberá probar que efectivamente existen molestias causadas que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes.
Requisitos para alquilar mi vivienda como vivienda de uso turístico en Madrid
La explosión de las viviendas y apartamentos de uso turístico ha cambiado por completo la forma de alojarnos cuando hacemos turismo. El alquiler de apartamentos y viviendas en plataformas como Airbnb ha incrementado el proceso de gentrificación en las ciudades, desplazando a los habitantes de toda la vida fuera de los núcleos poblacionales. La gran rentabilidad del alquiler de corta estancia ha sustituido en muchos casos al alquiler por temporadas. La legislación de las viviendas de uso turístico se encuentra regulada por las Comunidades Autónomas, por lo que existe una diversidad normativa en las diferentes comunidades españolas. En concreto la Comunidad Autónoma de Madrid define qué es una vivienda de uso turístico en el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turísticos de la Comunidad de Madrid. Así reza el art. 2.2: 2. Definición de vivienda de uso turístico: tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 1. Requisitos legales y documentos necesarios para Registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid Antes de poder alquilar nuestra vivienda por periodos de corta estancia como VUT es necesario obtener la preceptiva licencia municipal. 1.- Declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico. El propietario de la vivienda de uso turístico o sus representantes deberán presentar ante la Dirección General de Turismo y Hostelería. Entre la documentación que debe obrar en su poder para realizar la declaración responsable de inicio de actividad se encuentran: – El documento que acredite la disponibilidad del inmueble: escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros. – Seguro de responsabilidad civil. – Escritura de sociedad en su caso. 2.- Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico: este certificado debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico y se debe acompañar a la declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda de uso turístico. El CIVUT debe ser elaborado mediando comprobación in situ del inmueble. En este certificado, el técnico comprobará que la vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. El CIVUT debe acreditar los siguiente: a) Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente. b) Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto. c) Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda. d) Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda. e) Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible. El CIVUT estará a disposición de los usuarios de las viviendas de uso turístico. 3.- Una vez realizada la declaración Responsable y obtenido el CIVUT es momento de inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. Este Registro es gratuito. 2. Requisitos para obtener la licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid Para ofrecer realizar la actividad económica de alojamiento de vivienda para uso turístico en la ciudad de Madrid se requiere la obtención de licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid. La normativa municipal que deben cumplir las viviendas de uso turístico es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, el Plan Especial de Regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje de 2019 y el Código Técnico de edificación. El primer factor a tener en cuenta para la concesión de la licencia es la ubicación del inmueble dependiendo de los tres anillos dibujados en el mapa de Madrid. En función del anillo los requisitos serán unos u otros. Los anillos por zonas serán los siguientes: Anillo 1 Distrito Centro: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Sol. Anillo 2 Distrito Chamberí: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso, Distrito Chamartín: El Viso Distrito Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana. Distrito Retiro: Pacífico, Ibiza, Jerónimos, Niño Jesús. Distrito Arganzuela: Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer, Atocha. Distrito Moncloa-Aravaca: Argüelles. Anillo 3 Distrito Tetuán: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas, Berruguete. Distrito Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla. Distrito Salamanca: Guindalera, Fuente del Berro. Distrito Retiro: Estrella, Adelfas. Distrito Arganzuela: Legazpi. Distrito Usera: Almendrales Moscardó. Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel, San Isidro. Distrito Latina: Los Cármenes, Puerta del Ángel. Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo, Parte de Ciudad universitaria. Una vez determinados los anillos del municipio de Madrid y ubicada la vivienda en uno de ellos, es el momento de conocer cuál es el nivel de uso del edificio. Ello se consulta a través del Catálogo de usos y actividades del servicio de mapas del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid. Las condiciones para implantar una vivienda de uso turístico en un local o vivienda dentro de un edificio residencial en el ANILLO 1 será el siguiente: En los niveles de uso C y D: En cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A y B: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 2: En los niveles de uso B, C y D: en cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 3: En los niveles de uso A, B, C y D donde se admitan otras clases de uso terciario con carácter complementario no será necesario el acceso